C'è un tema che negli ultimi anni è passato da "tendenza" a "requisito fondamentale": la certificazione energetica degli immobili. E non si tratta di una questione ideologica o di moda. Si tratta di numeri concreti, misurabili, che stanno ridisegnando il mercato immobiliare italiano. Gli immobili con certificazione energetica elevata (classe A o B) mantengono oggi un vantaggio competitivo del 15-18% rispetto alla media di mercato. E con l'entrata in vigore di nuove normative europee nel corso del 2026, questo gap è destinato ad ampliarsi ulteriormente. In altre parole: se stai investendo senza considerare questo aspetto, stai già partendo in svantaggio.
Le direttive europee sulle prestazioni energetiche degli edifici stanno spingendo l'Italia (e tutta l'Unione Europea) verso una progressiva riqualificazione del patrimonio immobiliare. Non è più questione di "se", ma di "quando". Gli immobili che non rispettano determinati standard energetici saranno sempre più difficili da vendere, sempre meno appetibili per gli acquirenti e sempre meno competitivi sul mercato degli affitti. Dall'altra parte, chi possiede (o acquisisce) immobili certificati, sta accumulando un vantaggio competitivo che si traduce in prezzi di vendita più alti, tempi di collocazione più brevi e rendimenti da locazione superiori.
Questo fenomeno è già visibile nei dati. A Milano, per esempio, gli immobili di nuova costruzione o completamente ristrutturati con certificazioni elevate si vendono a prezzi che superano del 18% la media di zona. A Bologna, la differenza è ancora più marcata nelle zone centrali, dove la domanda per immobili efficienti è altissima ma l'offerta è limitata. E lo stesso vale per le locazioni: un appartamento in classe A può spuntare canoni superiori del 10-15% rispetto a uno in classe E o F, a parità di metratura e posizione.
Ma c'è un altro aspetto spesso sottovalutato: la sostenibilità non riguarda solo la certificazione energetica. Riguarda anche la qualità costruttiva, i materiali utilizzati, i sistemi di climatizzazione e, più in generale, il comfort abitativo. Gli immobili che offrono un'esperienza di vita superiore, con bollette energetiche contenute e ambienti più salubri, sono quelli che attirano la domanda più qualificata e solvibile. E in un mercato competitivo come quello attuale, questo fa tutta la differenza.
Per chi investe, quindi, la domanda non è più "vale la pena puntare su immobili certificati?", ma "posso permettermi di non farlo?". La risposta è sempre più evidente: no. Chi investe oggi su immobili obsoleti, con basse classi energetiche e senza prospettive di riqualificazione, sta scommettendo su asset destinati a perdere competitività nel medio-lungo periodo. Chi invece punta su immobili certificati, o su operazioni di riqualificazione strategica, sta costruendo un portafoglio più solido, più liquido e più redditizio.
Il tema della certificazione energetica si intreccia con un'altra dinamica rilevante: il calo progressivo degli incentivi edilizi. Dopo anni di Superbonus e agevolazioni straordinarie, il 2026 segna una fase di "normalizzazione". Restano attivi il bonus ristrutturazione al 50%, l'ecobonus e il sismabonus, ma con aliquote più contenute e requisiti più stringenti. Questo significa che chi vuole riqualificare un immobile deve farlo con una logica economica più rigorosa, valutando con precisione costi e benefici.
E qui entra in gioco un elemento strategico: la capacità di selezionare le operazioni giuste. Non tutti gli immobili sono adatti a una riqualificazione energetica. Alcuni hanno costi troppo elevati rispetto al valore finale, altri hanno vincoli strutturali o urbanistici che ne limitano l'intervento. Per questo, chi investe in operazioni di riqualificazione deve avere accesso a competenze tecniche avanzate, a una rete di professionisti (geometri, architetti, certificatori) e a una visione chiara del mercato di riferimento.
Un altro tema interessante è quello delle opportunità nei crediti con sottostante immobiliare. Spesso, gli immobili che finiscono in situazioni di credito deteriorato hanno classi energetiche basse, perché sono stati trascurati per anni. Ma questo rappresenta anche un'opportunità: acquisire l'immobile a sconto, riqualificarlo strategicamente e riposizionarlo sul mercato con un valore nettamente superiore. È un'operazione complessa, ma estremamente redditizia per chi sa come gestirla.
La certificazione energetica, la riqualificazione strategica e la gestione dei crediti con sottostante immobiliare saranno tra i temi centrali del primo Immobiliare Insight del 2026, l'evento esclusivo riservato agli investitori del Club Deal Immobiliare MS. È l'appuntamento annuale dove condividiamo analisi approfondite, casi studio concreti e le nuove opportunità che stiamo sviluppando per il nostro network di investitori.
Quest'anno, in particolare, presenteremo la nuova gestione dei crediti con sottostante immobiliare: un'asset class che ci permette di acquisire immobili a condizioni vantaggiose, riqualificarli e riposizionarli sul mercato con margini significativi. È un'opportunità riservata esclusivamente a chi fa parte del Club, perché richiede competenze avanzate, capitale paziente e una visione di medio-lungo periodo.
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